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안녕하세요.
최근 결혼한 신혼부부, 자녀에게 증여를 고민하는 부모, 재테크를 계획하는 투자자들까지 "집 명의, 공동으로 해야 할까 단독으로 해야 할까?" 하는 질문을 많이 받습니다.
집은 단순한 자산이 아니라 수십 년의 생활이 걸린 선택인 만큼 명의 선택은 세금과 재산권에 큰 영향을 미치기 때문이죠.
오늘은 단독명의 vs 공동명의 어떤 경우에 유리한지 상황별로 자세히 알려드릴게요!
공동명의란?
공동명의는 두 사람(보통 부부)이 함께 부동산의 소유권을 가진 형태를 말합니다.
예를 들어 아파트를 구매할 때 남편 50%, 아내 50%로 등기하는 것이죠.
이 경우 재산세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세 등에서 유리한 경우가 많습니다.
공동명의의 장점
1. 종부세 절세 효과
- 종합부동산세는 1인당 공제 기준이 있기 때문에 고가의 주택(공시가 12억 원 초과)을 공동명의로 소유하면 1인당 공제 12억 원 × 2 = 24억 원까지 적용됩니다.
- 단독명의일 경우보다 세금 부담이 크게 줄어드는 것이죠.
2. 양도세 절감 가능
- 공동명의로 된 집을 매도할 때 지분별로 양도소득세가 계산되므로 세 부담이 분산됩니다.
- 예를 들어 남편 단독명의일 경우 1억 원의 양도차익에 대해 세금을 다 부담하지만 공동명의면 각각 5천만 원씩으로 나뉘어 부담이 줄어들 수 있습니다.
3. 증여세 사전 방지
- 결혼 후 배우자와 함께 돈을 모아 집을 샀다면 공동명의가 자연스럽습니다.
- 단독명의로 했다가 나중에 배우자에게 지분을 넘기면 증여세가 발생할 수 있기 때문에 처음부터 공동명의로 하는 것이 안전합니다.
❗ 공동명의의 단점 및 주의사항
1. 실제 자금 출처 문제
- 공동명의는 좋은 선택이지만 실제로 자금을 출자하지 않은 사람이 명의에 포함되면 국세청에서 증여로 볼 수 있습니다.
- 따라서 공동명의를 하려면 각자 자금 출처를 명확히 해두는 것이 중요합니다. 통장 이체 내역, 소득 흐름 등을 기록해 두세요.
2. 이혼 또는 분쟁 시 복잡성
- 안타깝지만 이혼이나 분쟁 시 재산 분할이 복잡해질 수 있습니다.
- 공동명의일 경우 지분이 정확히 명시되어 있기 때문에 50:50 기준이 적용되지만 명확하지 않은 상황에서 오히려 갈등을 키울 수도 있습니다.
3. 대출 제한 이슈
- 주택담보대출을 받을 때 공동명의는 각자의 신용과 소득을 기준으로 평가됩니다.
- 두 사람의 신용이 모두 좋아야 유리하고 한 명의 소득만 반영받고 싶다면 단독명의가 나을 수 있어요.
상황별 추천
상황추천 명의 방식이유
| 고가 주택 구입 | 공동명의 | 종부세 절세 |
| 실거주 목적 + 혼인 부부 | 공동명의 | 증여세 예방 + 재산 분할 대비 |
| 자금 출처 불분명 | 단독명의 | 증여세 리스크 회피 |
| 투자용 + 단기 매매 | 단독 or 법인 | 세무 부담 줄이기 |
| 이혼 가능성 고려 | 명의 비율 조정 | 사전 협의 필요 |
집을 공동명의로 하면 여러 면에서 세금 혜택이 있지만 자금 출처가 불분명하거나 향후 재산 분쟁의 가능성이 있다면 단독명의가 더 나을 수도 있습니다.
공동명의는 신중하게 재무 상황과 목적에 맞춰 결정해야 하며 세무사와의 상담도 추천드립니다.
집은 삶의 터전인 동시에 가장 큰 자산이기도 합니다. 명의 선택은 단순한 서류 문제가 아니라 미래를 위한 전략입니다.
여러분의 현명한 선택을 응원합니다.
감사합니다.
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